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법무법인 리츠. (사진 = 김종식 기자)

(경기=NSP통신) 김종식 기자 = 공익사업을 위해 토지를 강제수용당하는 주민들은 낮은 보상가와 과도한 양도소득세 때문에 불만이 많고 토지수용절차 진행시 국토교통부, 사업시행자, 감정평가사, 변호사, 행정사 등 수많은 공무원과 전문가들이 관련된 업무를 처리하고 있다.

전국 40여 수용지구 현장에서 토지수용절차 중 1차 단계인 협의보상 단계를 주로 담당해 토지주들의 정당한 보상을 위해 적극적으로 활동하고 있는 정덕영 법무법인 리츠 대표변호사를 만나 토지보상시 협의보상 단계의 중요성과 수용지구 보상현장의 이야기를 들어보자. <편집자 주>

- 법무법인 리츠의 소개와 리츠에서 처리하는 부동산 업무 분야는 어떤 것이 있는지

▲ 저희 법인은 서울 교대에 사무실을 두고 있으며 전국 각지에서 토지보상, 대토보상, 생활대책용지 등 토지보상과 관련된 전반적인 자문업무를 10여년 정도 처리해 왔습니다. 토지수용절차에서 대부분의 법인들이 수용재결, 행정소송 등 2차 단계인 불복절차를 진행하고 있지만 저희 법인은 1차 단계인 협의보상 단계를 주로 처리하고 있습니다.

특히 저희 법인은 변호사법 제3조 ‘변호사는 당사자와 그 밖의 관계인의 위임이나 국가·지방자치단체와 그 밖의 공공기관의 위촉 등에 의하여 소송에 관한 행위 및 행정처분의 청구에 관한 대리행위와 일반 법률 사무를 하는 것을 그 직무로 한다’와 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제7조(대리인) ‘사업시행자, 토지소유자 또는 관계인은 사업인정의 신청, 재결(栽決)의 신청, 의견서 제출 등의 행위를 할 때 변호사나 그 밖의 자를 대리인으로 할 수 있다’는 규정을 근거로 토지주들을 대리해 토지보상 관련된 각종 자문 업무를 처리해 왔습니다.

위 규정에 따라 변호사는 토지수용절차의 전반적인 진행 과정에서 토지주를 대리해 각종 의견서를 제출할 수 있습니다. 일반 국민들이 민·형사 소송을 하기 전에 소송을 예방하기 위해 혹은 소송에 유리한 자료를 확보하기 위해 각종 내용증명을 보낼 때 대리인인 법무법인을 선정, 내용증명을 보낸다고 생각하면 저희 법인의 역할을 쉽게 이해할 수 있을 것 같습니다.

저희 법인도 토지수용분야를 처음 시작할 때에는 2차 단계인 수용재결, 행정소송 등을 주로 처리했지만 토지수용절차의 1차 단계인 협의보상 단계에서 3명의 감정평가사의 합의(결정)에 의해 1차 보상가가 결정되면 수용재결, 행정소송 등 2차 단계에서 그 보상가를 특별한 사유 없이 대폭 상승시키는 것이 현실적으로 매우 어렵고 결국 그러한 2차 단계인 수용재결, 행정소송 등 불복절차를 거친다 하더라도 권리구제가 되기 보다는 몇 년간의 불복절차로 토지주들의 불만과 원성만 쌓여갔습니다.

토지수용 분야에 종사하는 변호사로서 근본적인 인식 변화가 필요하다고 판단했습니다. 어떻게 하면 정당한 보상에 가까이 갈 수 있을까 오랜 시간 많은 고민을 했습니다. 그 결과 토지수용절차 중 2차 단계인 수용재결, 행정소송 등 보다는 1차 단계인 협의보상 단계에서 토지주들을 대리해 적극적인 의견서를 제출하는 것이 진정으로 토지주들을 위하는 길이라고 판단했습니다.

- 토지수용절차 1차 협의보상 단계에는 업무에는 어떠한 것이 있나

▲ 법무법인 리츠는 해당 지구 대책위원회의 공식자문사로 지정돼 지구 전체 토지주를 위해 사업시행자, 감정평가사, 관공서 등에게 각종 의견서를 제출하는 업무도 있고 특정 토지주를 대리해 개별적인 토지에 대한 의견서를 제출하는 업무도 있습니다.

특정 토지주를 대리해 토지보상에 관한 개별적인 의견서를 제출하는 하나의 예를 들자면 비교표준지 선정에 관한 의견서를 제출하는 경우입니다. 공시지가기준법을 적용해 감정평가를 진행하는 현행 보상가 산정방식에 의하면 비교표준지 및 비교표준지의 공시지가 등이 매우 중요합니다.

비교표준지란 감정평가사가 토지에 대하여 평가를 할 때 인근 지역에 있는 표준지들 중에서 보상 대상 토지와 용도지역 및 이용 상황, 주변 환경 등이 같거나 유사한 토지를 선정하는 것을 말합니다. 만약 인근 지역에 적절한 표준지가 없다면 인근 지역과 유사한 지역적 특성을 가진 동일수급권 안의 유사지역에 있는 표준지를 선정하기도 합니다.

비교표준지의 공시지가에 시점보정, 지역요인보정, 개별요인보정, 그 밖의 여러 요인들을 모두 계산해 보상금이 산출되기 때문에 토지보상을 받을 때 가장 기초적이고 중요한 핵심 포인트가 될 수 있는 부분이며 비교표준지가 어떻게 선정되느냐에 따라 보상가가 달라질 수 있습니다.

당연히 토지주 입장에서는 최대한 유리한 비교표준지가 선정되는 것이 좋을 것입니다. 종래에는 이러한 비교표준지 선정시 토지주는 아무런 의견서를 제출하지 않았습니다. 그 이유는 비교표준지 선정에 관한 의견서를 제출하기 위해서는 비교표준지의 개념, 사업지구 내부 비교표준지의 구체적인 위치, 비교표준지의 특성 등을 모두 알고 있어야 하는데 전문적인 지식이 없는 토지주로서는 비교표준지 선정에 관한 의견서를 제출하는 것이 불가능합니다.

물론 감정평가사 3명이 합의를 해 보상가를 산정하고 주민 추천 감정평가사가 토지주의 입장을 고려해 비교표준지를 선정하겠지만 100만평 이상 사업지구의 경우 필지수가 5000필지가 넘는 경우도 많고 비교표준지도 수십개가 넘기 때문에 개별 토지주에게 유리하지 않은(불리한) 비교표준지가 선정되는 경우도 많습니다. 비록 비교표준지 선정에 관한 하나의 예를 들었지만, 이러한 쟁점이 협의보상 단계에서 상당히 많습니다.

저희 법인이 대책위원회의 공식자문사로 선정된 경우 모두 무료로 처리하고 개별 토지주인 경우에도 대부분 무료로 처리합니다만 개별 토지 중 특별한 쟁점이 있는 경우 예외적으로 유료로 하는 경우도 있습니다. 개별 토지주를 대리해 유료로 처리하는 경우에도 계약금의 액수가 적아 교통비, 일부 인건비 정도로 사용되고 대부분은 저희 법인 자체 비용으로 충당하고 있습니다. 이와 같이 유료로 계약을 하는 경우 사적자치 원칙에 따라 계약금의 유무, 계약금의 액수 등은 토지주의 의사를 적극 반영해 산정하고 있습니다.

수용지구 현장에서 보상 감정평가를 진행할 때 토지주들도 정당한 보상을 받기 위해서 사업시행자, 감정평가사 등에게 자신의 토지 특성, 토지 장점 등을 구두로 설명하는 경우는 많습니다.

조금 더 성의 있는 토지주들은 의견서를 작성해 제출하는 경우도 있는 반면 주변에 좋은 실거래 가격이 있다 라는 정도의 단편적인 주장을 하는 경우도 많습니다. 반면 변호사 등 전문가들은 구체적으로 해당 토지의 비교표준지, 개별요인, 그밖의 요인 등에 대해 전문적인 내용을 정리, 일목요연하게 사업시행자, 감정평가사 등에게 주장할 수 있으며 전문가들이 이러한 전문적인 주장을 하기 위해서는 사업지구 내부의 수많은 표준지 및 거래사례 등에 대한 사전조사와 분석 등 고도의 전문적인 지식, 경험, 시간, 비용 등이 이 투여돼야 합니다.

수용지구 현장에서 진행되는 보상 감정평가는 비교적 짧은 기간에 진행되기 때문에 토지주가 감정평가사들에게 자신 소유 토지의 특징, 장점, 가격 등을 정확하게 전달하지 못할경우 보상금이 예상보다 낮게 책정되는 경우도 허다합니다.

물론 이런 경우를 대비해 수용재결, 행정소송 등 2차 단계 불복절차가 규정돼 있기는 하지만, 토지주 입장에서는 사전에 이러한 위험을 예방하는 것이 최선이고 정당보상에 관한 올바른 길로 안내할 전문가가 협의보상 단계에서도 반드시 필요합니다.

저희 법인이 토지수용절차의 1차 단계인 협의보상 단계를 전문적으로 진행하다 보니 협의보상 단계에서는 토지주들의 가려운 부분을 조금 더 잘 긁어줄 수 있는 것 같습니다. 이러한 부분 때문에 각 수용지구에서 저희 법인을 공식자문사로 많이 선정해 주고 있는 것 같습니다.

- 지금까지 수용지구 현장서 대책위 공식자문사로 선정돼 성공적 업무수 사례가 있다면

▲ 저희 법인은 용인 플랫폼시티지구에서 2019년 후반기부터 2022년 12월 사이 3년 6개월간 용인 플랫폼시티지구 제1대책위인 비상대책위원회의 공식자문사로 선정돼 토지주들의 정당보상을 실현하기 위해 각종 용역을 수행했고 약 3년 6개월 동안 200회 이상의 용인 플랫폼시티 지구 현장 조사 용역과 100회 이상의 각종 공문 및 의견서 제출 용역, 50회 이상의 사업시행자 방문 용역, 1000필지 이상의 개별 토지 특성 정밀 분석 용역, 덕소역-양재역 등 역세권 20여개 개발이익 발생 사례에 대한 연구논문 정밀분석을 위한 4명의 변호사로 개발이익 조사 특별 T.F 팀 구성, 그에 따른 GTX-A 용인역 및 복합환승센타 개발이익 조사 및 보고서 제출 용역을 실시했습니다.

또 표준지 교체 등 표준지공시지가 관련 50회 이상 의견서 제출 용역, 개별토지 특성 변경 등 개별공시지가 관련 200회 이상 의견서 제출 용역, 용인도시계획시설도로 중 3-111호선 개발이익 조사 용역 및 의견서 제출 용역, 전체 및 개별 토지 특성을 토지주가 이해할 수 있도록 약 50회 이상의 보상 설명회, 기타 용인 플랫폼시티 전체 토지 및 개별 토지 관련 정당보상을 위한 주장 및 입증 활동 등을 진행했습니다.

그 결과 당초 2019년 12원 20일 경기도의회에서 책정된 용지보상비 예산은 2조 8000억이었으나 그보다 무려 82% 증액된 토지보상금이 통지됐습니다. 정당보상에 근접한 최상의 결과는 물론 위 결과가 전적으로 법인의 노력만으로 이루어졌다고 볼 수 없지만 저희 법인은 약 3년 6개월 동안 용인 플랫폼시티 지구 제1대책위원회의 공식자문사이자 개별 토지주들의 대리인 등 이중적인 지위에서 가장 중요하고 핵심적인 역할을 수행했고 해당 법인의 위와 같은 정당보상 관련 각종 공문 및 의견서가 사업시행자 및 감정평가사들에게 100여회 이상 제출됐으며 각종 공문 및 의견서의 상당한 부분을 사업시행자와 감정평가사들이 받아들였기에 그러한 최상의 결과가 가능했던 것입니다.

토지수용절차 중 1차 단계인 협의보상 단계에서 각 사업지구 내에 각 대책위원회, 변호사, 행정사, 감정평가사 등이 각자의 이해관계 때문에 치열하게 경쟁하고 있기때문에 서로 간에 비난, 비판, 갈등이 많습니다.

저희 법인의 정당보상을 위해 노력하겠다는 표현을 왜곡, 변질해 보상가 많이 받아주겠다 라고 흑색선전을 하는경우도 있었습니다. 최근 용인 플랫폼시티 지구에서도 토지보상이 끝난 후 2년이 지난 시점에서 대토 조합원 모집, 생택 조합원 모집 경쟁 때문에 저희 법인을 비방하는 악성 불법 현수막이 게시돼 법인의 명예를 훼손하는 사례도 있었습니다.

해당 악성 불법 현수막의 작성자 및 게시자들에 대해 강력하고 신속한 형사 고소를 했고 앞으로 손해가 발생할 경우 손해배상청구 등의 강력한 조치를 취할 것이지만 씁쓸한 마음을 지울 수가 없었습니다.

- 끝으로 하고 싶은 말씀이 있다면

▲ 용인 플랫폼시티 지구 현장 사례에서 보듯 협의보상 단계의 중요성에 대한 주민들의 이해도는 아직도 많이 부족한 실정입니다. 종래에는 대부분의 수용지구의 경우 협의보상 단계에서 자신들의 토지 장점에 대해 충분한 주장 및 입증을 하지 않았고 첫번째 보상금이 통지되고 난 이후인 수용재결 단계에서 비로소 행정사, 변호사 등 전문가들을 찾았습니다.

그러나 용인 플랫폼시티 지구에서는 그보다 시간적으로 앞선 협의보상 단계에서 전문가들이 적극적으로 활동함으로써 정당보상에 근접한 성공사례가 발견됐고 최근 협의양도인 주택 특별공급제도가 확대 시행 되는 등 협의보상 단계의 중요성이 그 어느 때보다 높아진 만큼 협의보상 단계에서 정당보상을 위한 전문가들의 활동이 증가될 될 것으로 예상되고 있습니다.

개인들의 지식이 높아져 1차 보상 협의단계에서 전문가의 자문없이 일처리를 할 수 있다면 최상이지만 전문성을 띄는 부분이 많아 전문가의 지원을 받아야 하겠고 앞으로는 법을 개정해 국가사업이라도 국민의 재산권 보장에 개개인이 알아서 처리할 수 있도록 쉽고 창구를 일원화해 어느부서는 보상에 관한 내용만, 어느 부서는 세금에 대한 내용만 처리하지말고 원스톱 서비스를 제공하는 시기가 빨리 도래했으면 합니다.

NSP통신 김종식 기자(jsbio1@nspna.com)

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