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[서울=NSP통신] 고정곤 기자 = 올해 들어 서울 아파트 매매가 상위 10%가 강남 3구로 집중화되고 있다.

부동산114가 금융위기 이후 5년 동안 큰 변화가 발생한 서울 아파트 매매시장을 10분위로 분류해 분석한 결과, 2011년 대비 2013년 9월 서울 아파트 매매가격 모든 분위에서 평균가격 낮아져 9월 서울 아파트 평균 매매가격은 5억2193만원으로 조사됐다.

분위별로는 10분위가 14억3165만원이며 9분위는 8억 3018만원, 하위 10%인 1분위는 1억9374만원으로 나타났다. 서울 평균 매매가격보다 높은 분위는 7분위 이상이며 6분위 이하는 서울 평균 가격보다 낮은 것으로 조사됐다.

금융위기 직후인 2008년 말 매매가격(5억5221만원)과 비교하면 현재 서울 평균 아파트 매매가격은 약 3000만원 하락했다. 분위별로 살펴보면 7분위 이상인 상위 40%의 평균 아파트 매매가격은 하락한 반면, 6분위 이하, 하위 60%의 아파트 매매가격은 상승했다.

가장 많이 하락한 분위는 상위 10%인 10분위로 2008년말 대비 2013년 9월 금액으로는 1억5405만원, 변동률로는 -9.7% 하락했다. 그 외 7~9분위 아파트 매매가격은 645~4118만원 떨어져 금융위기 이후 고가 아파트의 가격 하락현상이 두드러졌다.

상위 40%의 가격 하락에 반해 하위 60%의 아파트 가격은 소폭이나마 상승한 것으로 조사됐다. 가장 많은 금액이 오른 분위는 2분위로 1056만원이, 4분위는 946만원이 상승했다.

변동률로는 1분위가 4.3% 상승해 가장 높았고, 가장 많은 가격이 오른 2분위가 4.2%로 그 다음을 차지했다.
서울 아파트 매매가 상위 10%의 비중은 2013년 들어서 다시 강남 3구 비중이 늘어나고 있다.

상위 10%인 10분위 강남 3구 아파트 비중이 2010년 78.7%까지 늘어난 이후 감소 추세였으나 2013년 9월 77.7%로 다시 증가했다.

강남 3구의 10분위 아파트 비중이 늘어난 것은 강남 3구의 아파트 가격 상승보다는 강남 3구외 고가 아파트가 밀집한 양천구 목동과 영등포구 여의도의 아파트 가격 하락으로 인한 비중감소, 용산 대규모개발 사업 중단에 따른 용산구 아파트 시장 침체가 원인이 됐다.

양천구 목동은 교육적 여건 등으로 속칭 버블세븐 지역이었으나 2006년 이후 신규 아파트 공급이 크게 줄어들고 기존 아파트들도 노후화가 진행되면서 침체기에 가격 하락이 가속화 됐다.

여의도는 2000년 이후 공급된 아파트들이 모두 주상복합으로 공급되고, 일반 아파트는 20년 이상의 노후화로 인해 비중이 줄어들었다.

또한 기존의 고가 아파트 밀집 지역 외 기타 지역의 10분위 아파트 비중도 2012년 8.0%에서 2013년 들어서 7.4%로 줄어들어 2008년 이후 처음 감소했다.

금융위기 이후 서울 아파트 매매시장은 2011년과 2013년 두 번의 변곡점을 맞이했다. 하나는 2010년 까지 중소형·중저가 아파트의 가격 상승기조가 2011년부터는 하락으로 나타났다는 점이다.

이는 중저가 아파트의 가격 상승에 대한 부담으로 수요자들이 전세시장에 머물거나 서울에서의 이탈 현상으로 이어지는 수요자 행태로 연결되고 있다.

또 하나는 아직 향후 시장변화를 살펴봐야 하지만 2013년 들어서 다시 강남 3구의 고가 아파트 비중이 늘어나고 있다는 부분이다.

강남 3구의 고가아파트 비중 증가는 가격 상승보다는 강남 3구외 고가 아파트 시장의 침체가 원인이 됐다.

최성헌 부동산114 책임연구원은 “강남3구의 기존 고가·고급아파트를 대체할 수 있는 강남 3구외 고급 아파트 시장이 빠르게 쇠퇴하고 있다”며 “반면 강남 3구는 반포 아파트로 대표되는 재건축 아파트들이 다시 부상하고 있어 이러한 고가아파트의 변화는 향후 시장흐름에서 주목할 만한 점이다”고 분석했다.

고정곤 NSP통신 기자, kjk1052@nspna.com
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