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(서울=NSP통신) A씨는 2003년 1월 임대수입을 목적으로 오피스텔(등기부상 용도 : 업무용)을 구입하고 일반과세자로 사업자등록을 하였다.

그 후 11년 동안 사무실로 임대를 제공하던 중 2014년 1월. 새로운 세입자에게 업무용이 아닌 주거목적으로 임대를 제공하게 되었다.

2014년 9월. A씨는 해당 주택 외에 추가로 보유하고 있던 본인 거주용 주택을 양도하게 되었다. A씨는 오피스텔은 등기부등본 상 업무용이며, 일반과세자로 사업자등록을 하고 부가가치세를 신고납부하고 있으니 주택 수 산정에서 제외될 것이라 생각했다.

즉, 양도한 거주용 주택을 1세대1주택 비과세 대상이라 판단, 별다른 양도소득세 신고 없이 지냈다.

그러나 올해 11월. 관할세무서로부터 A씨에게 양도소득세 고지서가 발송되어왔다. 무엇이 문제였을까?

“공부상 용도가 아닌 실질을 따르는 양도소득세”

사례에서 A씨의 거주용 주택이 1세대1주택 비과세에 해당하지 않은 이유는 A씨가 2014년 1월. 주거목적으로 임대를 제공했기 때문이다.

세법은 실질과세원칙(실질에 따라 과세소득을 산정하고 진실한 소득자에게 조세를 부과하는 규정)을 따르고 있다. 즉, 등기부상 용도가 업무용이라 하더라도 실제로 2014년부터 제공한 임대용역은 “주거목적” 이었기 때문에 해당 오피스텔은 주택에 해당이 된다. 따라서 2014년 9월 A씨가 거주하던 주택을 양도한 것은 1세대 2주택이 되어 비과세 적용이 불가능했던 것이다.

많은 사람들이 공부상 용도에 따라 신고하면 그만이다라고 생각하나, 세법은 실질과세주의를 따른다. 공부상 용도에 따라 신고하더라도 담당 세무공무원이 현장방문을 통하여 실제 주거용인지 확인하기도 한다. 따라서 실제 목적에 따라 신고, 특히 1세대1주택 비과세여부를 판정하는 것이 중요하다.

그렇다면 A씨가 할 수 있었던 일은 없었을까?

“양도차익이 작은 것부터 양도하기”

일단, 1세대 1주택비과세가 적용되지 않는다는 사실을 알았더라면 A씨 본인이 거주 중이던 주택을 양도하기 전 오피스텔을 먼저 양도하는 것이 하나의 방법일 수 있었다.

보통 오피스텔의 경우 양도차익이 크지 않은 것이 특징이다. 특히나 최근처럼 부동산경기가 좋지 않은 경우는 더더욱 그렇다. 따라서 양도차익이 크지 않은 오피스텔을 먼저 양도하여 양도소득세를 신고납부하면 거주하던 주택은 1세대 1주택이 되어 비과세가 가능하다.

1세대 1주택 이상인 경우는 양도차익이 작은 주택먼저 양도하는 것이 현명한 방법이 될 수 있다.

“주택임대사업자등록 활용하기”

다음으로 “주택임대사업자 등록” 이 있다. 몇 년 전부터 바람이 불고 있는 주택임대사업자 등록제도는 주택임대사업자의 영세성과 신고의무를 이행하지 않는 것을 보완하기 위해 마련된 제도로 주택임대사업자로 등록 시 1세대·1주택 비과세 주택 수 산정에서 제외한다.

뿐만 아니라 국민주택규모 이하 주택 등 일정조건을 충족하는 경우 취득세 및 재산세 등을 감면, 면제해주고 있다. A씨의 경우 주거 중이던 주택을 양도하기 전 오피스텔을 주택임대사업자로 등록했다면 주택 수 산정에서 제외되어 주거주택 양도에 대해 비과세가 적용 가능했을 것이다.

단, 여기서 주의할 것은 주택임대사업자 등록 시 해당 주택은 5년간 양도, 목적변경(주거용 -> 업무용)이 불가능하며, 만약 이를 어길 경우 감면받았던 취, 등록세 및 양도소득세가 추징되고, 더불어 과태료가 부과될 수 있다.

양도소득세 1세대1주택 비과세 요건은 단순하게 1주택만 보유하면 적용될 수 있는 요건이 아니다. 특히나 공부상 용도와 실제용도가 다를 경우 사전 준비를 어떻게 하느냐가 매우 중요하다. 따라서 사전에 전문가와 상의하는 것이 바람직하다.

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