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시행사·시공사가수천억원의 개발이익을 가져가도록 만든 서울시의 민간 특혜 정책을 적용한 세운 재개발 사업을 중단하라고 서울시에 목소리를 높이는 시민단체 경실련 관계자들. (윤민영 기자)

(서울=NSP통신) 윤민영 기자 = 서울시와 대우건설(047040), 현대엔지니어링 등 대기업 건설사가 소상공인의 생태계를 교란시키고 역사문화를 파괴하며 천문학적인 불로소득을 챙기는 세운 재개발 사업을 중단해야한다는 강도높은 비판이 제기됐다.

시민단체 경제정의실천시민연합(이하 경실련)은 “서울시가 민간의 재개발사업을 위해 추진한 특혜 정책이 부동산 불로소득 사유화와 투기세력·토건업자의 수익사업으로 전락하며 기존 상인의 재정착률을 18%에 불과하게 만들었으며 박원순 시장은 현행 재개발 사업방식을 즉각 중단해야 한다”고 주장했다.

세운상가 일대는 1978년 재개발예정구역으로 지정됐었지만 2003년 이명박 전 서울시장의 청계천복원사업 추진과 2006년 재정비촉진지구(뉴타운) 지정으로 추진되기 전까지 사업속도가 지지부진한 상황이었다.

이에 시는 세운지구에 아파트가 들어설 수 있도록 도시 및 주거환경정비기본계획을 변경했고 박원순 시장 취임 이후 업무시설로 인가 된 사업을 주거로 용도변경했으며 상인 재입주 시설 확보 인센티브를 축소한 바 있다.

경실련이 세운지구의 재개발 방식을 비판하는 이유는 시행사와 시공사의 과도한 개발이익이 돌아가는 반면 원주민들과 기존 상인은 폐업 등 뿔뿔이 흩어져야하는 상황 때문.

이에 경실련은 서울 세운지구 전체 면적의 7%를 차지하는 6-3-1·2구역(대우건설 시공)과 3-1·4·5구역(현대엔지니어링 시공)을 분석한 결과 각각 2982억원, 2000억원의 개발이익이 사업시행자와 건설사에게 귀속되며 해당 구역의 방식대로 사업이 진행될 경우 나머지 93% 땅도 부당한 이익개발로 변질될 수 있다고 우려하고 있다.

경실련에 따르면 더유니스타가 시행하고 대우건설이 시공한 세운 6-3-1·2구역은 연면적 4만3843평, 지하 8층~지상 20층 규모의 업무시설로 2018년 8월 8578억원에 KT AMC-BC카드 컨소시엄에 대지가 매각된 바 있으며 현재는 완공된 상태다.

해당 구역은 사업 이전 4148평이던 건물 연면적이 사업 이후 10.5배가 늘어나며 건축비 3163억원과 감정평가액을 적용한 대지비 2433억원을 제외하고도 2982억원의 개발이익이 남는 상황이라고 경실련은 분석했다.

따라서 사업수익률 53%에 해당하는 2982억원의 개발이익은 총 8578억원의 수입이 있던 해당 구역에 ▲사업비 5596억원 ▲관리처분계획의 감정평가액과 세금 10% 적용한 토지비 2234억원 ▲연면적 평당 500만원(경실련 건축비자료)을 적용한 총 공사비 2192억원 ▲토지비와 이주비 및 공사비 합계의 20%를 적용한 간접비 893억원 ▲3구역 기준 사업장 1개당 3000만원의 세입자 보상비 등을 지출로 산출한 결과다.

또 더 센터시티가 시행하고 현대엔지니어링이 시공을 맡은 세운 3-1·4·5구역은 연면적 4만1773평, 지하 8층~지상 27층, 998가구 규모의 주상복합아파트로 현재 철거가 진행 중인 현장이다.

해당 아파트는 경실련 분석결과에 의하면 사업 이전 6245평이던 건물 연면적이 사업 이후 6.7배가 증가하며 건축비 2570억원과 대지비 2101억원을 제외하고도 주변 시세를 반영한 분양가와 2007억원의 개발이익이 남는다.

수익률 43%에 해당하는 2007억원의 개발이익은 경실련이 주변 시세를 고려해 공급면적 기준 평당 2750만원으로 산출한 아파트와 계약면적 평당 2500만원을 적용한 수입 6678억원에서 ▲감정평가액과 세금을 포함해 책정한 2101억원의 대지비 ▲건축 연면적 평당 400만원(경실련 건축비자료)의 공사비 ▲대지비와 이주비, 공사비 합계액의 20%(경실련 간접비자료)를 적용해 산정한 간접비 등 총 4611억원을 뺀 결과다.

따라서 개발이 불가피할 경우는 민간이 아닌 공영개발로 진행해 민간 사업자에 대한 특혜를 폐지하고 관련 법제도를 개선해야한다는 의견도 제시됐다.

경실련 관계자는 “공영개발로 이익을 환수해 공공상가 및 공공주택을 건립하는 지구단위계획 수립 지침을 마련하고 세입자 조사 등 대책수립을 의무화하는 도시 및 주거환경정비법 개정이 필요하다”며 “재정비촉진지구 도시정비형 재개발사업 주거비율을 50% 이하로 강화하고 공익성 확보를 위해 민간의 토지수용권을 폐기하는 내용의 토지 등 수용에 관한 법률 개정이 돼야한다”라고 강조했다.

NSP통신 윤민영 기자 min0news@nspna.com
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