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(서울=NSP통신) 농어촌주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례

A씨는 오랜 회사생활을 은퇴하고 평생 꿈이었던 한적한 지방으로 내려가 살고자 한다. 마침 마음에 딱 드는 농촌주택을 구했으나 현재 서울에 보유한 집이 있어 서울집을 팔 경우 1세대 2주택이 되어 양도소득세가 나올까 걱정이다. 그러던 중 A씨는 일반주택을 보유한 상태에서 농어촌주택을 구입한 후 일반주택을 양도하는 경우 양도소득세가 비과세될 수 있다는 이야기를 듣게 되었다.

▲ 농어촌주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례

1세대가 2003.8.1.~2017.12.31.까지의 기간 중 1개의 농어촌주택을 취득하여 3년 이상 보유하고 당해 농어촌주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도하는 경우 일반주택의 1세대 1주택 비과세 판정 시 농어촌주택을 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 본다. 이를 농어촌주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례라 한다. 즉 일반주택이 1세대 1주택에 해당된다면 양도소득세가 비과세된다.

해당 규정을 적용받기 위해서는 조건이 있다. 첫 번째, 보유기준으로 농어촌주택은 일반주택 취득 후의 취득이어야 하며 농어촌주택을 취득하여 3년 이상 보유해야 한다. 두 번째, 지역기준으로 농어촌주택은 읍, 면, 동지역에 소재하는 주택으로 수도권(서울, 인천광역시, 경기도)지역, 도시지역, 허가구역, 투기지역, 관광단지를 제외한 지역의 주택이어야 한다. 세 번째, 규모기준으로 일반주택 양도일 현재 농어촌주택의 대지면적이 660제곱미터(200평) 이내이어야 하고, 건물의 경우 단독주택은 주택면적 150제곱미터(45평 이내), 공동주택은 전용면적 116제곱미터(35평) 이내이어야 한다.(단, 규모기준은 2017.1.1. 이후 양도분부터 삭제) 네 번째, 가액기준으로 취득당시 주택 및 부수토지의 기준시가가 2억원(2014.1.1. 이후 취득하는 한옥은 4억원) 이하이어야 한다. 이 때, 일반주택 양도일까지 증축, 추가된 면적이 있는 경우 그 가액을 포함하여 면적, 가액요건을 판단하게 된다. 마지막으로 일반주택이 소재한 읍, 면, 시 지역(또는 연접 읍, 면, 시 지역)이 아닌 곳에서 농어촌주택을 취득해야 한다.

▲ 고향주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례

농어촌주택과 비슷한 경우로 고향주택도 과세특례가 적용되는데, 1세대가 2009.1.1~2017.12.31.까지 1채의 고향주택을 취득하여 3년 이상 보유하고, 당해 고향주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도하는 경우 해당 고향주택을 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 1세대 1주택 비과세규정을 적용하게 된다.

여기서 고향주택이란 가족관계등록부에 10년 이상 등재된 등록기준지로 10년 이상 거주한 사실이 있는 지역(이를 ‘고향’이라 함)의 주택을 말한다. 과세특례 요건(지역요건, 규모여건, 가액요건)은 농어촌주택과 같다.

(박서이세무사)

만약 농어촌주택의 3년 보유요건 충족 전에 일반주택을 양도하는 경우 일단 과세특례가 적용된다. 다만, 일반주택 과세특례를 적용받은 후에 농어촌주택을 3년 보유하지 않게 된 경우 농어촌주택이 수용, 공공용지 협의매수로 양도되는 경우 및 사망으로 인한 상속의 경우, 주택의 멸실로 인한 경우에는 양도소득세를 추징하지 아니하나 기타의 경우에는 일반주택 양도시점에서 부담할 세액을 농어촌주택 양도연도의 과세표준 신고 시 신고, 납부해야 한다.

안락한 삶을 위해 한적한 지방으로 이전하는 경우를 종종 볼 수 있다. 관련 규정, 특히 비과세 가능한 지역을 반드시 확인하여 불필요한 세금을 줄이는 것이 현명할 것이다.

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