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(서울=NSP통신) 따뜻한 5월, 이사철을 맞이하여 주택 양도 시 세금을 절세할 수 있는 1세대 1주택 비과세 규정을 알아보자.

▲ 1세대 1주택 비과세란?

양도일 현재 국내 소재 1세대 1주택의 양도에 대하여는 양도소득세를 과세하지 않는다. 주택은 주거생활의 기초가 되는 것으로 국민의 주거생활 안정과 거주 이전의 자유를 보장하고자 마련된 제도이다.

▲ 1세대 1주택 비과세를 위한 첫 번째 요건. ‘거주자’의 주택

1세대 1주택으로 비과세되기 위해서는 일정한 요건을 갖추어야 하는데 첫 번째 요건으로양도인이 거주자이어야 한다. 여기서 거주자란 국내에 주소나 거소가 있는 자를 말한다. 따라서 국내에 거주하지 않은 비거주자의 주택에 대해서는 비과세 규정이 적용되지 않는다. 다만, 거주자인 상태에서 취득하여 해외이주 또는 취학, 근무 상 형편으로 국외에 출국하여 비거주자인 상태에서 소유주택을 양도하는 경우에는 출국 후 2년 이내 양도분에 한하여 예외적으로 비과세규정을 적용한다.

▲ 1세대 1주택 비과세를 위한 두 번째 요건. 1세대가 보유한 하나의 주택

1세대 1주택으로 비과세되기 위한 두 번째 요건으로는 단어 그대로 1세대가 하나의 주택만 보유한 상태에서의 양도이어야 한다.

여기서 1세대란 거주자 및 배우자가 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말한다. 이 경우 가족이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자 포함) 및 형제자매를 말한다. (장인, 장모, 처남, 처제, 사위, 며느리도 포함).

다만 취학, 질병의 요양, 근무 상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다. 만약 부부간에 각각 단독세대를 구성할 경우에도 동일한 세대로 본다.

또한 생계를 같이하는 가족이라 함은 숙식 뿐 아니라 경제활동까지도 함께하는 것을 의미하므로 이에 해당되지 않는다면 같은 주민등록상에 있더라도 같은 세대로 볼 수 없다.

다음으로 소득세법상 ‘주택’이란 실제 용도가 사실상 주거에 제공되는 건물을 말한다. 따라서 공부상 주택이나 사실상 영업용 건물인 경우 1세대 1주택으로 보지 아니한다.(예 : 오피스텔) 임대주택의 경우 1세대의 소유 주택 수에 포함하는 것이 원칙이나 장기임대주택특례규정 및 신축임대주택 특례규정(주택임대사업자 등록 필) 에 적용되는 주택은 주택 수에서 제외된다.

▲ 1세대 1주택 비과세를 위한 세 번째 요건. 2년 이상 보유주택

위의 조건을 충족하더라도 최소 2년 이상 보유한 주택만 비과세를 적용할 수 있다. 이 때 보유기간의 계산은 당해 자산의 취득일(초일 산입)부터 양도일까지로 한다.

다만 경우에 따라 보유기간 기산일이 달라질 수 있다. 예를 들어 재건축된 주택의 양도라면 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산하게 된다. 동일 세대원에게 상속된 주택을 양도하는 경우에는 피상속인의 취득일로부터 기산하게 된다. 그리고 이혼위자료로 받은 주택이라면 위자료로 받은 자의 취득일로부터 기산한다.

▲ 1세대 1주택 비과세를 위한 네 번째 요건. 등기된 주택 및 고가주택이 아닌 주택

1세대 1주택 비과세 적용 가능한 주택은 기본적으로 등기절차가 완료된 주택이어야 한다. 즉 적법한 사전절차를 거친 주택이라야 특례를 적용받을 수 있다. 또한 고가주택인 경우에는 다른 요건을 충족해도 비과세규정을 적용받을 수 없다. 여기서 고가주택이란 양도가액(실거래가)이 9억 원을 초과하는 주택을 말한다. 이 때 고가주택을 판정함에 있어 공동명의인 경우 각 지분에 해당하는 양도가액이 아닌 전체 양도가액을 기준으로 판정하게 된다.

▲ 1세대 1주택 비과세를 위한 다섯 번째 요건. 주택의 부수토지만 비과세

주택의 부수토지란 주택에 부수되는 토지로 도시지역 내의 경우 건물이 정착된 면적의 5배, 도시지역 밖의 경우에는 10배 이내 토지를 말한다. 따라서 이 범위를 초과한 토지는 1세대 1주택의 토지라 하더라도 비과세대상에서 제외된다. 복합건물(하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 건물)의 경우에는 그 전부를 주택으로 보되, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

▲ 비과세요건 판정 기준일

1세대 1주택 비과세요건의 판정은 원칙적으로 양도일 현재를 기준으로 한다. 다만 실무상 양도일 현재 1세대이더라도 기존 주택의 양도일이 근접한 경우 적용되지 않는 경우가 다소 있으므로 주의가 필요하다.

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