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(가칭)일산 풍동 레아플라체 주택홍보관(좌)와 (가칭)일산 풍동 데이엔부 주택홍보관(우) 모습 (강은태 기자)

(서울=NSP통신) 강은태 기자 = 고양시 풍동 2지구 도시개발 사업을 추진하는 업무대행사들이 지역주택조합아파트 조합원 모집에 열을 올리자 고양시가 이에 대해 경고하고 나섰다.

또 도시개발 사업부지 한 곳에 분열된 두 개의 토지주 조합 추진위원회와 업무대행사 두 개가 대립하며 경쟁하듯 지역주택조합 아파트 조합원 중복 모집을 시작해 고양시의 선택을 받지 못하는 업무대행사가 모집한 지역주택조합아파트 조합원들의 피해가 예상됐다.

현재 고양시 관계자는 “고양 풍동 2지구 도시개발 구역 내 지역주택조합 아파트 추진은 업무대행사의 경쟁으로 과열된 상태다”며 “허위·과장 광고가 우려 된다”고 경고했다.

따라서 NSP통신은 고양 풍동 2지구 도시개발지구 내 지역주택조합아파트 조합원 모집 과열 양상과 고양시의 우려를 포함해 고양 풍동 2지구 도시개발 당사자인 토지 주들의 입장을 총 5회에 걸쳐 심층 분석 보도한다.

그 마지막 순서로 ‘고양 풍동 2지구 도시개발 어떻게 되나’제목 하에 ‘사업성공을 위한 정책적 제언’을 내보낸다.〈편집자 주〉

◆고양 풍동 2지구 도시개발 사업, 고양시 적극적 행정지도 필요

고양 풍동 2지구 도시개발 사업지구는 고양시가 지난 2015년 6월 2일 주민들의 환지방식 주민제안을 받아들여 도시개발 사업지구 구역 지정이 완료 돼 그 동안 도시개발 및 아파트사업을 추진하는 시행사나 업무대행사에겐 사업 리스크가 적은 안정적 사업현장으로 평가됐다.

하지만 비싼 땅값만 받고 이곳을 떠날 토지주와 결격사유가 심각한 업무대행사가 상식 밖의 도시개발 사업을 추진하고 관리감독 기관인 고양시가 법조문을 운운하며 수수방관한 사이 현재는 심각한 문제 사업장으로 전락한 상태다.

특히 고양 풍동 2지구는 고양시의 뒷북행정의 결과로 일산 풍동 데이엔뷰의 와이에스개발과 일산 풍동 레아플라체의 한울디앤씨가 추진하는 지역주택조합 사업부지가 중복되는 초유의 사태가 발생해 대부분 고양시민들인 지역주택 조합원들의 피해가 예상되고 있다.

공정거래위원회(이하 공정위)는 지난 6월 5일 ‘주택조합조합원 모집 관련 소비자 피해주의보 발령’에서 주택법 제11조의3제5항을 근거로 이미 신고 된 지역주택조합 사업대지의 일부 또는 전부가 중복되는 경우에는 해당 지자체가 지역주택 조합원 모집 신고를 거부 할 수 있다고 적시하고 있다.

따라서 고양시는 6월 3일 주택법 시행 이전사업장과 이후 사업장의 법 적용 여부를 저울질 할 것이 아니라 사업부지가 중복된 일산 풍동 데이엔뷰의 와이에스개발과 일산 풍동 레아플라체 한울디앤씨의 ▲도시개발 사업계획 ▲지역주택조합 사업계획 ▲업무대행사의 토지매입 현황 및 평균단가 ▲지역주택조합원 모집현황 ▲업무대행사의 재무상태 ▲업무대행사의 업무대행수수료 총 수입 등 사업 분석에 필요한 정보들을 파악해 이를 조합원들에게 공개하고 누가 고양 풍동 2지구 도시개발 사업에 적임자인지 명확하게 확인할 수 있도록 고지하는 적극적인 행정 지도가 필요한 시점이다.

◆양심적 토지주의 도시개발사업조합 집행부 진출 필요

도시개발 사업지구의 성공적인 개발을 위해서는 사업시행자인 도시개발사업조합 집행부에 업무대행사와 토지매매 계약서를 체결하고 결국엔 사업지구를 떠날 토지주들의 참여는 원칙적으로 배제하는 것이 일반적이다.

왜냐하면 업무대행사와 토지매매계약서를 체결한 집행부에 참여한 토지주는 조합설립 후 실시계획인가와 환지계획수립 및 인가를 거처 환지 예정지가 지정되면 금융권의 PF 대출이 가능해지고 본격적인 공사 착공이 가능한 주택사업 승인 전 모두 도시개발 지구를 떠날 수 있고 이러한 상황 때문에 업무대행사와 여러 가지 비정상적인 결탁이 가능하기 때문이다.

하지만 고양시가 인가한 고양 풍동 2지구 도시개발사업부지 토지 주들로 구성된 도시개발사업 시행자인 풍산도시개발사업조합추진위원회(이하 조합추진위)의 집행부는 매우 우려스럽게도 대부분 업무대행사인 와이에스개발과 토지매매계약서를 체결한 토지주들로 구성돼있고 이들에 의해 진행된 조합설립을 위한 창립총회가 현재 일부 토지주들의 반발로 무효 소송에 직면해 있는 상태다.

특히 창립총회 무효 소송을 제기한 일부 토지주들은 조합추진위 집행부가 창립총회에서 제5호 안건으로 처리한 조합 운영비 예산안 승인 건에서 조합장의 연봉을 1억2000만원(매월 1000만원), 상근이사 500만원(2명 분), 사무장 250만원, 사무보조 200만 원 등 인건비로만 매월 약 2000만원을 지급하고 연간 6억 1692만원(매월 5141만원)의 비용을 사용할 수 있도록 처리한 사실을 알게 된 후 극도로 흥분한 상태다.

현재 이들은 조합추진위가 업무대행사인 와이에스개발과 시행업무대행 용역계약서를 체결하면서 ▲해약조건을 명시하지 않은 점 ▲조합 설립 전·후 조합장의 봉급을 포함한 모든 비용 부담을 조합원 분담으로 계약한 내용 ▲실현 불가능한 엉터리 사업계획서 ▲도시개발은 포기하고 지역주택 조합원 모집에만 열중하는 와이에스개발의 사업방식을 문제 삼으며 지난 6월 1일부터 매일 시위를 진행 중이다.

따라서 고양 풍동 2지구 도시개발사업 성공을 위해서는 업무대행사와 토지매매계약을 체결한 토지주의 조합 추진위 집행부 참석을 철저히 배제시켜 이들과 업무대행사의 밀착을 원천 차단하고 도시개발사업이 완료 될 때까지 고양 풍동 2지구에 남아 환지를 받을 사업의지가 있는 양심적인 토지주들의 조합 집행부 구성이 반드시 필요하다는 고양 풍동 2지구 사업 관계자들의 분석이다.

◆자격미달 업무대행사의 퇴출 반드시 필요

현재 고양 풍동 2지구 도시개발사업과 관련해 일산 풍동 데이엔뷰의 와이에스개발과 일산 풍동 레아플라체 한울디앤씨는 분열된 토지주 일부와 각각 토지매매계약을 체결하고 서로 자신들만이 고양 풍동 2지구 도시개발을 성공할 수 있는 업무대행사라고 주장하고 있다.

하지만 사업성공이 가능하다는 것은 주장으로 가능한 것이 아니라 ▲자금소요 계획을 포함한 구체적인 사업계획서와 ▲사업 계획서의 실현 가능성 및 업무대행사의 재무상태 확인 등을 통해 사업성공 가능성 여부가 입증돼야 된다.

일산 풍동 레아플라체 한울디앤씨는 2016년 11월 설립된 자본금 3억 원의 법인으로 현재 도시개발사업 실적이 없다는 점과 지난 3월 24일 근린생활시설을 문화집회 시설로 용도 변경하지 않고 주택 홍보관을 서둘러 오픈했다는 문제점 말고는 현재 고양 풍동 2지구 도시개발사업과 관련한 특별한 문제점은 보이지 않는다.

그러나 2013년 1월 설립된 자본금 3억 원의 일산 풍동 데이엔뷰의 와이에스개발의 2016년 말 기준 회계감사보고서를 30년 경력의 공인회계사 A씨에 의뢰해 분석한 결과, 와이에스개발은 심각한 자본 잠식 상태에 빠진 일명 깡통회사로 사채(私債)로 추정되는 거액의 차입금이 발견되고 회계감사 보고서에 주석이 꼭 필요한 부분에 주석이 달리지 않은 부실 회계 감사 의혹까지 있는 것으로 드러난 상태다.

30년 경력의 공인회계사 A씨가 분석한 와이에스개발(주)의 2016년 말 기준 회계감사 분석 평가보고서 (강은태 기자)

특히 고양 풍동 2지구 도시개발 사업지구 인근의 토지 시가를 근거로 도시개발사업 분석 전문가 B씨가 추출한 고양 풍동 2지구 종후 가격 약 3800억 원을 적용할 경우 와이에스개발이 창립총회에서 제시한 구획정리 사업비 약 3500억 원을 지불하고 나면 남는 약 300억 원으로는 와이에스개발의 업무대행수수료 약 790억 원을 지불할 수도 없고 구획정리전 종전토지 대금 약 2700억원(3.3㎡당 임계 땅값 360만원 기준)은 도저히 지불할수 없는 상태여서 와이에스개발의 사업 계획서 자체가 엉터리라는 것을 분석해 낼수 있다.

그러나 고양 풍동 2지구 도시개발 사업 지구 내 일산 풍동 레아플라체 한울디앤씨는 종후 가격 3800억 중 약 2700억원은 구획정리전 종전토지 대금(3.3㎡당 임계 땅값 360만원 기준)으로 지불하고 1000억원으로는 도시개발 사업비를 충당하며 지역주택조합아파트 사업 업무대행 수수료 약 140억 원과 구획 정리 후 받게 될 체비지를 업무대행수수료로 적립하는 현실적인 사업계회서를 갖추고 있다.

고양 풍동 2지구 도시개발 지구 와이에스개발 업무대행 수수료(좌)와 한울디앤씨의 업무대행 수수료(우) 정리한 표 (강은태 기자)

한편 와이에스개발은 그 동안 본지가 지적한 문제들에 대해 반박하거나 해명해 달라는 거듭된 요청에도 이를 거절하고 현재까지 본지의 질문에 “답할 필요성이 없다”는 문자 해명과 함께 곧 본지의 취재기자들을 “서울중앙지검에 출판물에 의한 허위사실 유포로 고소할 예정이다”는 입장을 견지하고 있다.

NSP통신/NSP TV 강은태 기자, keepwatch@nspna.com
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