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(서울=NSP통신) 강은태 기자 = 최근 전세 값 고공행진의 원인으로 돈을 들이지 않고도 아파트를 매입하는 ‘무피 투자’와 전세를 끼고 아파트를 여러 채 사 모으는 ‘전세 깡패’ 때문이라는 지적이 제기됐다.

김태원 새누리당 국회의원(경기 고양덕양을)은 전세난을 부추 키는 전세 값 고공행진 배경에“무주택자의 불안 심리를 이용해 전세가를 최대한 올리려는 조직적 투기세력들이 있다”고 말했다.

이어 “문제는 조직적 투기세력들이 전세 값을 최대한 매매 값에 맞추려다 보니 기존에 세 들어 살던 임차인은 재계약을 포기하고 다른 지역으로 이사를 가거나 무리해서라도 대출을 받아 계약을 연장하는 등 전세난을 심화시키고 있다”고 강조했다.

또 김 의원은 “전세깡패로 부풀려진 전세 값은 시세로 굳어지고, 이렇게 오른 전세 값이 다시 매매가를 끌어올리면 결국 매매차익을 볼 수 있다는 게 이들의 생각이지만, 만약 부동산 경기가 위축돼 집값이 떨어지면 투자자 본인은 물론 깡통전세 피해가 우려되며, 이들이 부풀려놓은 물건을 매매할 경우 최종 구매자는 가격거품을 떠안은 ‘폭탄 돌리기’의 희생양이 될 수 있다”고 설명했다.

특히 김 의원은 “부동산 투기조짐은 사전에 차단하지 않으면 걷잡을 수 없는 만큼 정부는 정확한 실태파악과 함께 대책을 마련해야 된다”며 “부동산 시세 등을 관리하는 산하 공공기관이나 협회에게 일정부분 감독기능을 부여하는 것도 방법이 될 것이다”고 말했다.

◆부동산 무피 투자, 전세깡패 실태

최근 ‘무피 투자’ ‘전세깡패’ 등 새로운 아파트 투자기법이 유행처럼 번지고 있다.

무피 투자란 피 같은 내 돈을 들이지 않고 매입하는 것이고, 전세깡패는 전세를 끼고 아파트를 여러 채 사 모으는 것이다.

가령 매매 값이 2억 원, 전세시세는 1억 5000만원인 곳이 있다면 부동산 중개업자 등과 짜고 전세 값을 1억 9000만원까지 올린 뒤 정작 본인은 1000만원만 투자해서 집을 사는 방식이다.

문제는 조직적으로 움직이는 세력이 있다는 것이다. 이들은 전세 값과 매매 값 차이가 거의나지 않는 아파트를 선별하고 적은 돈을 투자해 아파트를 사들인다.

집을 매입한 뒤에는 전세보증금을 대폭 올려 시장에 내놓는다. 전세 품귀 난에 계약은 어렵지 않게 성사되며 쉬운 말로 남의 돈(전세보증금)으로 투자하는 셈이다.

실제 이런 방법으로 500만~2000만원밖에 들이지 않고 아파트를 샀다는 ‘무용담’이 인터넷 카페에 넘쳐난다.

인터넷의 한 부동산 투자카페에는 전세깡패, 전세 값을 최대한 올려받아 얼마 안주고 집을 샀다는 성공담이 줄지어 올라온다.

2억 3500만원에 집을 사서 2억 2500만원에 전세를 받았다는 자랑 글이 올라와 있다. 그러면서 2억 3000만원에 내놓아도 매매 될 것 같다면서 깡패전세를 만들 수도 있겠다는 자랑 글을 남겼다.

또한 시장이 뜨겁다면 전세가는 내가 만들면 된다며 32평을 3억 4000에 사서 전세를 3억 3000에 세팅을 완료했다는 글도 있었다.

기존 세입자를 내보내는 방법을 알려주기도 한다. 전세 시세가 2억 6000인데 현재 세입자에게 2억 보증금이니 6000만원을 올려달라고 요구하고, 계약만료 전에 나가면 보증금에 500만원을 얹어주겠다고 한다.

회원들은 등급에 따라 투자정보를 얻게 된다. 회원 등급은 준공무원·9급 공무원·7급공무원·5급공무원·국토부장관·국무총리로 나뉘는데 국토부장관·국무총리이상 회원이 되면 투자유망 아파트를 볼 수 있고 거래량 증감, 전세가율, 입주물량 등 지표를 분석해 투자시기와 지역을 선별한다.

이들은 이른 바 ‘소장님’이라 불리는 특정 부동산 업자들을 통해 주로 거래하는데, 지역별로 분포해 있는 이 업자들은 회원들의 의뢰를 받으면 부풀린 전세가로 세입자를 받아 투자금을 최소화해준다.

실제 부동산매매 현장에서 이런 ‘전세 낀 투자’가 어느 정도로 이루어지고 있는지 확인해봤다.

전세가율이 85%를 넘는 서울 강서구의 한 아파트이다. 2012년 단 한건의 매매도 없던 이 아파트는 2013년부터 현재까지 무려 37건의 매매가 이루어졌다. 올 들어서만 17건을 넘겼다.

한 동 150가구의 등기부등본을 떼어봤다. 현 정부의 각종 부동산 정책이 본격적으로 시행된 2013년 하반기부터 올해까지 매매된 37가구 가운데 실제 거주용은 고작 2세대였다.

35가구가 투자목적으로, 이 가운데 대략 28가구가 전세를 끼고 산 것이다.

매수자의 집주소를 보면 경남, 부산, 전남, 충남, 울산 등 구매자의 주소지도 다양했다. 전세 낀 매매가 몰리면서 이 아파트 전세 값은 올 들어서만 약 4~5천만 원이나 급등했다.

◆또 다른 부동산 투기 수법

인터넷과 골목, 전봇대에 청약통장을 산다는 불법거래 광고는 여전히 줄고 있지 않고 있다. 청약통장은 500만 원 정도, 20년씩 부은 것은 몇 천만 원 씩 거래되고 있다.

한동안 뜸하던 청약통장 불법거래가 기승을 부리고 있다. 김태원 의원이 국토교통부에서 제출받은 자료에 따르면 2011년 이후부터 현재까지 총 149건을 적발했다.

지역별로는 서울이 38건(25.5%)으로 가장 많이 적발됐으며, 경북 19건, 대구 17건, 부산과 충남이 각각 15건, 광주 13건 등 순이다.

이 같은 불법 청약통장 거래 시 발생하는 수수료는 결국 웃돈에도 영향을 미치며 이 같은 영업으로 부동산가격이 비정상적으로 올라갈 수 있어 선의의 피해가 우려된다. 결과적으로 정당하게 당첨이 돼야 하는 사람이 피해를 입을 수밖에 없다.

이에 김 의원은 “청약통장 불법거래 근절을 위해 불법매매 모니터링 시스템 구축 등 실질적인 대안이 필요하며 청약통장 매매는 거래당사자, 알선한 자, 광고행위를 한 자 모두 처벌대상으로 3년 이하 징역 또는 3000만 원 이하 벌금에 처해 진다”며 “불법거래 청약통장으로 주택을 청약, 당첨되더라도 발각되면 해당 주택공급 계약은 취소되며 10년 이하 범위에서 청약자격이 제한 된다”고 지적했다.

업·다운계약 등 부동산 거래 허위신고도 해마다 증가하고 있다.

국토교통부로부터 제출받은 자료에 따르면, 정부는 2010년부터 올해 6월까지 지연신고·미신고, 다운계약, 업 계약 등 부동산 거래 허위신고 총 1만 5536건을 적발하고 2만 6317명에게 1059억 원에 달하는 과태료를 부과한 것으로 나타났다.

연도별로 살펴보면 2010년 2515건, 2011년 2662건, 2012년 2605건, 2013년 2843건, 2014년 3384건으로 부동산 거래 허위신고는 증가추세이며, 최근 4년 새 34.5% 증가했다.

이에 따른 과태료 부과액도 2010년 181억에서 2014년 245억 원으로 최근 4년 새 35.3% 증가했다. 올해 6월말까지는 1527건(2,559명)이 적발돼 73억 원의 과태료가 부과됐다.

유형별로는 신고 지연이나 미신고가 1만 1523건(71만9,382명)으로 전체의 74.2%를 차지해 가장 많았다.

이어 부동산 거래 가격을 낮게 신고하는 ‘다운계약’이 1472건(9.5% 2918명), 실제 거래가격보다 높게 신고하는 ‘업 계약’이 1235건(7.9% 1825명), 가격 외 계약일 등 허위신고는 643건(4.1% 1113명), 자료미제출 353건(572명), 허위신고 조장ㆍ방조 156건(250명), 거래대금 외 증명자료 미제출 또는 거짓자료 제출은 85건(147명), 중개업자에게 허위신고를 요구한 거래는 70건(110명)이었다.

지역별로는 경기가 4,371건(28.1%)으로 가장 많이 적발됐으며 서울이 2341건(15.1%), 경남 1123건(7.2%), 충남 1057건(6.8%), 전남 973건(6.3%), 부산 725건(4.7%), 경북 722건(4.6%), 강원 718건(4.6%), 인천 698건(4.5%) 순이다.

이에 김 의원은 “국토부는 지자체와 국세청 등과 협업체계를 구축해 허위신고 등 불법행위에 대해 엄정히 대처해 나아가야 할 것이다”고 강조했다.

◆부동산 투기 및 양도소득세 탈루 꾸준히 증가

김태원 의원이 국세청으로부터 제출받은 자료에 따르면 2007년부터 2014년까지 최근 8년 동안 부동산 투기 및 양도소득세 탈루로 부동산 투기신고센터에 접수된 신고건수는 총 6318건으로 국세청은 이중 1795건(28.4%)을 과세로 활용해 3090억원을 추징 고지했다.

또 부동산 투기와 양도소득세 탈루 적발은 2010년 164건, 2011년 223건, 2012년 250건, 2013년 272건, 2014년 293건으로 최근 4년 새 78.7% 증가했고 이에 따른 추징세액도 2010년 111억 원에서 2014년 580억 원으로 최근 4년 새 421.7% 증가했다.

특히 토지와 건물 등 부동산을 판 뒤 국세청에 양도가액과 취득가액, 양도소득을 신고하지 않거나 축소 신고한 금액이 연간 21조 원대에 이르는 것으로 나타났다.

한편 국세청 자료에 따르면, 2010년~2013년까지 부동산거래 후 양도가액, 취득가액, 양도소득 신고액은 총 315조 3683억 원이나 국세청이 이들 부동산에 대해 실거래가 등을 추적한 결과 총액은 85조 5790억 원이 많은 400조 9473억 원에 달했고 이는 한해 평균 21조 3947억 원에 달하는 금액이 축소 또는 미신고 되고 있는 것을 보여준다.

NSP통신/NSP TV 강은태 기자, keepwatch@nspna.com
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