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고양시 원당4구역 주민들, 이재준 고양시장에 정비사업 직권취소 촉구…“사업성 없다”

NSP통신, 강은태 기자, 2019-07-18 13:47 KRX7
#고양시 #원당4구역 #재정비촉진과 #이재준 #뉴타운

고양시 재정비촉진과, “정상적인 절차에 따라 처리 이상 없다”·조합, “속일 수 있는 것 아니다” 해명

NSP통신-고양시 원당4구역주택재개발정비사업지역 (= 강은태 기자)
고양시 원당4구역주택재개발정비사업지역 (= 강은태 기자)

(서울=NSP통신) 강은태 기자 = 고양시 원당4구역주택재개발정비사업조합(조합장 김동성, 이하 원당4구역 재개발조합) 일부 현금청산자들로 구성된 주민들이 이재준 고양시장에게 정비사업 직권 취소를 촉구하며 고양시의 위법 행정 공무원들에 대한 검찰 고발(사건번호, 고양지청2019형 제13278호)을 진행했다.

현재 현금청산 대상자들로 구성된 고양시 원당4구역 재개발지역 주민들은 고양시의 위법 행정으로 ▲사업시행인가 당시 주민 동의율(2분의1) 미 충족 ▲사업시행인가 당시 서면결의서 위조 ▲조건 미 충족 관리처분인가 위법▲한국감정원 비례율 64.36% 사업타당성 없음 ▲사업부지내 국·공유지 헐값 매각 ▲사업부지 재감정평가 미실시(토지보상비 증가분 누락 등 ) 등을 제시했다.

하지만 이 같은 지적에 대해 고양시 재정비촉진과는 “사업시행인가와 관리처분인가는 모두 정상적인 절차에 따라 이상이 없다”며 사업성 평가를 위한 “비레율 평가와 조합원의 추가 부담금 문제는 고양시의 관리·감독 대상이 아니다”고 해명했다.

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또 조합측도 “현금 청산자들의 재산은 이미 법원 공탁금 예치를 통해 조합이 인수한 것이다”며 “(조합원들의 추가 분담금은) 속일 수 있는 것이 아니다”고 반박했다.

◆고양시 원당4구역 재개발정비사업 절차의 문제점

정상적인 도시개발사업 인허가 절차는 조합설립 →사업시행인가신청(사업시행계획 조합 총회 의결 후) →사업시행 인가(고양시) →사업시행변경인가신청(임대아파트 축소에 따른 사업 변경, 조합원 아파트 재 분양, 사업비 변경내용 총회 의결 후) →사업 시행변경 인가(고양시) → 관리처분인가 신청(공유재산매입, 조합원 추정자산, 전체 사업비 내용 총회 의결 후) →관리처분인가(고양시) →토지수용 재결신청(1차 경기도토지수용위원회, 2차 중앙토지수용위원회) →토지수용 재결판결 후 명도 소송 제기 → 사업 착공 신고 및 처리 → 사업 준공 등으로 진행된다.

하지만 고양시 원당4구역 재정비 사업은 ▲조합설립→▲사업시행인가신청(토지등소유자의 동의서를 받지 않고, 위조된 서면결의서로 대용) →▲사업시행인가(조건부 인가) →▲관리처분인가 신청(조건부를 미 이행하고 신청함) →▲관리처분 인가(조합원아파트 재 분양 미 이행, 국·공유재산 미 매입, 사업비 일부 누락 등 관리처분 인가 조건이 미 충족 되었음에도 관리처분인가 후 조건부시행 요구) →▲토지재결 신청(경기도 토지수용 위원회에서 통과돼 중앙토지수용위원회 심의 중) →▲명도소송(토지 재결신청 직후 심의도 이루어지지 않은 상태에서 명도소송 제기하여 재판진행 중) →▲사업시행변경 신청(조합원아파트 재 분양 미 이행, 국·공유지 미 매입 상태에서 신청해 현재 고양시청에서 계류 중임) 상태다.

◆현금청산자들이 주장하는 고양시 원당4구역 재개발정비사업의 위법 행정 내역

주택 재개발 사업시행 인가시에는 구(舊) 도시 및 주거환경 정비법(이하 도정법) 제28조(사업시행계획인가)4항·5항, 도정법 제50조(사업 시행 인가)에 의한 사유지 동의율 2분의1 이상과, 토지등 소유자의 동의서가 있어야 하나 고양시는 원당 4구역 주택재개발사업 지구 내 사유지 동의율이 45.88%에 불과했음에도 토지주 동의여부 확인 없이 국·공유지 면적 27.93%(1만6311㎡)를 포함해 토지동의율이 73.82%가 되도록 만든 후 원당4구역주택 재개발정비 사업시행인가를 내줬다.

그리고 조합의 2014년 사업시행인가신청 임시총회에서 찬성으로 제출한 서면 결의서 458건 중 약 200여건(120여건 무효 확인)이 위조된 것으로 토지나 건물을 매각한 전 조합원들의 서면 결의서일 가능성이 제기됐다.

또 현재 사건번호 고양지청2019형 제13278호 원고들은 주요안건 총회 의결시 조합원 20%이상이 참여해야하고 서면 결의서 약 200여건 이상이 위조여서 해당 총회는 무효라고 주장했다.

하지만 조합은 당시 사업시행인가신청 임시총회에서 약 120여 건은 토지나 건물을 매각한 전 조합원의 서면결의서일 가능성이 있으나 당시 총회 안건은 조합원 20%이상이 참여해야 하는 총회가 아니라 10%이상만 참석하면 되는 총회였고 설사 일부 서면결의서가 무효라 하고 조합원 20%이상이 참여하는 총회라 해도 당시 서면결의서는 총 458건이기 때문에 당시 총회를 무효로 하기는 어렵다고 반박했다.

그러나 고양시 도시재정비 촉진과는 “서면결의서 위조 지적은 처음 접하는 내용이지만 만약 그런 일이 있었다면 해당 조합에 대한 고발을 진행하겠다”고 말했다.

또 원당4구역 주택재개발정비사업은 당초 임대주택이 15%에서 9%로 변경돼 ▲아파트 평형 변경 ▲설계변경 ▲정비사업비 증액 등 중요사항이 변경돼 도정법 제45조에 따라 아파트 재 분양 신청을 완료한 후 사업시행 계획 변경 인가를 받아야 하나 조합이 이를 이행치 않았음에도 불구하고 고양시는 조합의 관리처분 계획을 인가 처리했다.

특히 재감정평가시 각 지방 토지수용위원회는 기존의 감정평가금액에 대해 10%이내(경기도 토지수용위원회는 약 6%대 조정)로 조정하는 것이 통상적인 관례임에 비추어 볼 때 조합은 토지보상비 증가분 누락과 조합원들의 막대한 이익을 탈취하려는 약탈적 행위 등을 위해 재 감정 평가를 미실시했다는 분석이다.

뿐만 아니라 도정법은 조합원 부담금 산출의 객관성을 확보하기 위해 관리처분 계획의 타당성 검증을 의무화 한 것이고 최근 한국감정원의 ‘고양시 뉴타운 조합 사업성 검증 용역 결과’ 원당4구역의 비례율이 64.36%로 산출돼 사업 타당성이 전혀 없는 것으로 분석돼 과거 고양시 의뢰 비례율 92%와 조합 의뢰 비례율 90.04% 조사 결과에 대한 신뢰성 문제가 제기된 상태다.

또 고양시는 2015년 9월 8일 원당4구역 내 국·공유재산(토지6788㎡, 부속건물 4817㎡)을 조합에 118억1670만원에 매각(㎡당174만822원)키로 협의했고 현재 3년 10개월이 지나 도정법 제98조(국유ㆍ공유재산의 처분 등) 제⑥항에 따라 조합과 재협의해야 한다.

◆원당4구역 사업비와 비례율의 변화 추이

NSP통신-2012년 3월 17일 조합 창립총회의 총 사업비 2250억3051만5000원(철거비 441억5441만1000원+신축비1918억3919만5000원+그 밖의 사업비용 287억7587만9000원)과 추가 분담금 2000만원 산출 예시 내용
2012년 3월 17일 조합 창립총회의 총 사업비 2250억3051만5000원(철거비 441억5441만1000원+신축비1918억3919만5000원+그 밖의 사업비용 287억7587만9000원)과 추가 분담금 2000만원 산출 예시 내용
NSP통신-2019년 6월 27일 한국감정원이 고양시에 납품 완료한 원당4구역 사업성 평가 용역 보고서 내용 (= 강은태 기자)
2019년 6월 27일 한국감정원이 고양시에 납품 완료한 원당4구역 사업성 평가 용역 보고서 내용 (= 강은태 기자)

조합은 2012년 3월 17일 조합 창립총회에서 조합의 총 사업비 2250억3051만5000원(철거비 441억5441만1000원+신축비1918억3919만5000원+그 밖의 사업비용 287억7587만9000원)을 제3호 안건 정비사업시행계획(안)으로 의결했다.

그리고 당시 조합원들에게 향후 추가 분담할 추가부담액으로 조합원 종전자산 감정평가금액을 3억 원으로 산정시 비례율 110%를 적용해 조합원 권리가액은 3억 3000만으로 산출하고 조합운 분양가를 3억5000만원 산출해 추가 부담금은 2000만원이라고 예시했다.

하지만 조합은 사실상 사업성 여부를 가늠하는 비례율을 110%→92%→90.04%로 변경해 설명해 왔고 최근 한국감정원 비례율 평가는 64.36%로 산출되며 조합원의 종전자산 감정평가 금액이 1억2710만원, 권리가액 8180만2000원으로 계상되며 조합원 추가 분담액은 2억 2581만2000원으로 산출됐으며 추가 공사비 등을 고려할 때 비례율 추가 하락은 필연적이어서 사실상 고양시 원당 4구역 재개발사업의 사업성이 없는 것으로 드러났다.

특히 원당 4구역 조합원들의 추가 부담에 영형을 주는 총 사업비도 2012년 3월 창립총회 당시 2250억3051만5000원에서 관리처분인가 당시 3484억2478억5432원으로 1233억9427만432원 증가했고 올해 3월 정기총회에선 총사업비를 3820억2392만2711원 추가 증가한 상태이나 조합원들의 추가 부담액을 줄일 수 있는 자산 재 감정 평가는 아직 실시하지 않은 상태로 조합원들의 자산 평가는 지난 2015년 감정평가 금액(대지 3.3㎡당 640만 원대 , 상업지역 3.3㎡당 980만원)을 적용 받고 있다.

한편 현재 원당4구역 재개발지역은 2017년부터 인근 재개발지역이 해제되면서 해당 지역 토지 거래 시 대지의 경우 3.3㎡당 1200만 원대 상업지역은 2200만 원 대 이상으로 두 배 이상 상승된 상태여서 향후 조합원들의 자산평가 재검증 요구가 이어질 것으로 전망돼 이후 조합의 대응에 도시개발 정비사업 업계가 주목하고 있다.

또 고양시의 뉴타운 조합 사업성 검증 용역 결과 원당4구역은 비례율 64.36%로 사업 타당성이 없는 것으로 판명돼 이 같은 상태에서 국·공유 재산을 매각할 경우 향후 모든 책임이 고양시에 귀속될 것이어서 고양시가 매각 결정을 못하고 있는 것으로 알려졌고 비례율 최하위로 검증된 원당4구역의 사업 추진여부에 따라 인근 지역의 뉴타운 사업이 영향을 받을 것으로 전망됐다.

NSP통신 강은태 기자 keepwatch@nspna.com
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「고양시 원당4구역 주민들, 이재준 고양시장에 정비사업 직권취소 촉구…“사업성 없다”」관련 정정보도문
본지는 2019. 7. 18. 고양시 원당4구역 주민들, 이재준 고양시장에 정비사업 직권취소 촉구…“사업성 없다”」라는 제목으로 ‘① 원당4구역 주택재개발정비사업 관련 보상금 산정 시 사업부지에 대한 재감정평가를 실시하지 않았고, ⓶ 원당4구역 주택재개발정비사업에 관한 관리처분계획인가를 받기전에 사업시행계획 변경인가를 먼저 받아야 적법함에도 불구하고, 기존의 사업시행계획에 따라 관리처분계획인가를 받은 이후 사업시행계획변경인가를 받았다’는 취지로 보도하였습니다.

그러나 ① 경기도 지방토지수용위원회는 원당4구역 주택재개발정비사업 관련 보상금 산정 시 사업부지에 대한 재감정평가를 실시하여 보상금을 산정하였고, ⓶ 도시정비 관계법령상 관리처분계획인가에 앞서 반드시 사업시행계획변경인가를 받아야 하는 것은 아니므로, 이를 바로 잡습니다.

이 보도는 법원의 결정에 따른 것입니다.
2024-03-06 09:07