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강남 재건축 급정지…“분양가 상한제, 사고 팔기 힘들어진다”

2019-08-12 15:40, 윤민영 기자 [XML:KR:1301:업계/정책]
#민간택지, #분양가상한제, #전매제한, #후분양, #투기과열지구
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 (사진 = 국토교통부)
(사진 = 국토교통부)

(서울=NSP통신) 윤민영 기자 = 수많은 추측과 우려가 나온 민간택지 분양가 상한제 시행 계획이 12일 공개되며 강남권을 중심으로 서울 대부분의 재건축 단지들이 직격탄을 맞을 전망이다.

정부는 오는 10월 초까지 주택법 시행령을 개정해 민간택지에 분양가상한제 적용할 계획을 밝혔지만 전문가들은 사업성으로 직결되는 분양가가 통제를 받게 되면 분양가 상승의 근본적인 원인인 주택부족 문제를 심화시켜 결국 집값 상승을 막지 못할 것이라는 분석을 하고 있는 상태.

또 일각에서는 고분양가 사업장을 잡는 대신 세제 강화 등 보완책을 함께 마련해야한다는 지적도 제기하고 있다.

먼저 민간택지 분양가상한제 적용지역 지정요건을 완화했고 재건축·재개발 사업 적용 기준은 ‘최초 입주자모집공고 신청분’부터다.

아울러 수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제 적용 주택의 전매제한기간은 인근 주택의 시세 대비 분양가 수준에 따라 5~10년으로 확대한다. 이는 공공택지도 마찬가지다.

◆집값 상승 악순환고리, 분양가 통제로 잡는다?

정부가 분양가를 잡는 이유는 기존 주택의 가격 상승을 견인해 전체적인 집값 상승을 막는 다는 취지에서 시작한다. 국토교통부 통계에 따르면 최근 1년간 서울의 분양가 상승률은 집값 상승률보다 약 3.7배 높았으며 이는 인근 기존주택의 가격 상승으로 이어져 집값 상승을 촉발할 것이라 우려했다.

즉 분양가가 상승하면 기존주택으로 수요가 몰리고 이로 인해 기존 주택가격이 오르면 또다시 분양단지로 수요가 이동하는 등 악순환이 되풀이 된다는 것.

또 서울의 주택공급은 재개발과 재건축이 유일한 방법인 상황에서 재건축초과이익환수제, 재건축 허용연한 강화 등 이미 재건축 규제 정책을 펼치고 있는데다 민간택지 분양가상한제로 옥죄기만 하지 말고 숨통 마련책도 필요하다는 지적도 나오고 있다.

양지영 R&C 연구소 소장은 “서울 수요 분산을 위해 추진한 3기 신도시 역시 실망스러운 상황에다 자사고 지정 취소 등으로 외곽으로 나갔던 수요가 다시 서울로 유턴하고 있어 결국에는 수급불균형으로 서울 집값 상승이란 악순환 반복을 낳을 수밖에 없다”라고 설명했다.

또 “장기적으로는 재건축 아파트 사업 중단 등으로 공급감소가 불가피해 새 아파트 희소성이 커져 새아파트 가격 상승으로 이어질 것이다”라며 “다주택자 양도세 중과에 대한 부담을 줄여서 시장에 매물이 나올 수 있도록 숨통을 틔워줘야 한다”고 주장했다.

 

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 (사진 = 국토교통부)
(사진 = 국토교통부)

◆ 팔지도, 사지도 못하면 핀셋 적용 가능성…세제 등 보완책 필요

상한제 필수적용 요건은 기존 ‘직전 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 초과인 지역’에서 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 바뀌었다.

따라서 전면적인 실시가 아니기 때문에 정부가 마음만 먹으면 적용지역을 강화하거나 완화할 수 있는 핀셋 적용으로 결국 고분양가와 아파트값 급등을 막을 수 없을 것이라는 예측도 나오고 있다.

시민단체 경실련은 “그간 투기를 불러왔던 대전, 광주 등 지역의 고분양 지역도 모두 제외됐으며 특정지역에만 상한제를 적용해서는 결코 집값 안정 효과를 불러올 수 없다”며 “정부가 마음만 먹으면 바꿀 수 있는 고무줄 기준으로는 정부가 집값 정상화보다는 급등만 막고 보자는 소극적인 의지가 있다고 평가할 수밖에 없다”고 비판했다.

또 “보유세 등 세제 강화, 서민주거 안정책 시행 등 전면적인 집값 정상화 대책이 필요하다”고 지적했다.

최근 과천과 위례 등 분양가상한제가 시행되고 있는 공공택지에서 분양가상한제가 정한 기본형건축비가 평당 630만원임에도 불구하고 분양 건축비가 1000만원 가까이 책정되면서 고분양 논란이 일어난 바 있다.

이에 정부는 분양가 심사의 투명성·전문성·공정성 강화의 취지로 분양가격 세부 항목을 공시하고 심사 내실화 등 분양가심사위원회에 대한 제도 개선을 추진한다는 방침이다.

◆ 투기과열지구 직격탄…분양시기 앞당기거나 임대 이후로 늦출수도

올해 분양이 계획된 투기과열지구는 서울의 경우 ▲개포그랑자이 ▲개포주공1단지 둔촌주공 흑석3 ▲장위4구역자이 ▲고덕강일4단지 등이며 서울 외 지역은 ▲과천제이드자이 ▲하남감일A7 ▲대구 수성범물코오롱하늘채 ▲세종시1-1생활권한림풀에버(M8) 등 8월 9일 기준 총 58개 단지 6만1287가구다.

그 중 지난 6월 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 기준 변경에 따라 고분양가 규제를 피하려 후분양을 고민해 왔던 래미안 라클래시(상아2차), 래미안 원베일리(신반포3차), 둔촌주공 등 일부 재건축 단지들이 수익성을 위해 분양을 서두를 수도 있다는 예측이 나오고 있다.

그동안 재건축·재개발 사업장은 ‘관리처분계획인가를 신청한 단지’부터 상한제가 적용됐지만 일반주택사업과 동일한 ‘최초 입주자모집승인 신청한 단지’부터로 일원화되기 때문이다.

해당 단지들은 임대 후 분양 카드를 검토할 가능성도 있다. ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 주택을 공급하면 의무 임대 기간이 끝난 뒤 분양가를 자유롭게 책정할 수 있으며 HUG의 분양보증 심사와 분양가 상한제 영향을 받지 않는게 이유다.

실제로 힐스테이트 세운과 서울 용산 유엔사 부지, 브라이튼 여의도 등이 힘대 후 분양 해당 방법을 고민하고 있는 것으로 알려졌으며 사업초기 단계의 정비사업지들은 타격을 피해 수익성을 높일 수 있는 우회로 찾기에 고민이 커질 가능성도 있다.

함영진 직방 데이터랩장은 “분양가상한제를 피할 수 있는 1 대 1 재건축과 임대 후 분양카드를 검토하겠지만 장래 주택시장의 시계를 정확히 예측·담보하기 어렵다는 면에서 신규 진입 수요는 사업성이 탄탄한 지역으로만 제한될 것이다”라고 분석했다.

또 “서울같이 택지구득난이 만성화된 지역은 장기적으로 정비사업 이익감소가 주택공급 위축 문제로 이어질 수 있어 수요·공급 교란이 장기 집값안정 효과를 저하시킬 수 있다”며 “도심 내 공공임대주택 확보나 서울 등 수도권 3기 중소택지 조기 공급 등의 안배가 필요할 전망이다”라고 덧붙였다.

 

NSP통신 윤민영 기자 min0news@nspna.com
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